宅建業法「8種制限 手付金等の保全」

 

 

手付金等の意味

契約締結した後に 業者に払う売買代金に引き当てられる金のこと

契約前に支払われる申込証拠金も同じ。

 

法律の文章で ~等って書いてあったら 「とう」と必ず読む。

ネット記事を読むときの etc エトセトラといっしょにしてはいけない。

ここの 等には 申込証拠金ではない ほかの名目も全部同じ扱いにするって意味。

 

「申込段階と契約締結段階は違う」

 

民法は 売ります買いますってゆう 単純な意思表示の合致があれば 契約成立

売買で 民法の世界と宅建業法との違いは

契約前に 業者が重要説明をしなきゃいけないってこと。

こうゆうのを 要件効果の 要件って呼びます。 普段の言葉で言えば 条件

単なる 「売ります」「買います」だけでは まだ何も起こってないから

申し込み段階と 契約段階という時系列の概念があるんです。

 

 

「手付け保全措置が不要な場合」

テキストの視点ですね。

業者は手付け保全措置しろ!

その例外が始まるよ~ってことです。

 

1 登記を渡した場合

登記があれば勝ちなんです。

買主にとったら?

不動産登記の中に 自分の名前が入ってれば

金払ってなくても

「この土地建物は俺のものだ!」

日本中の人々に主張できるからです。

逆に言えば

登記がなければ 契約した相手以外(第三者 アカの他人)には 何もいえないのが

不動産の世界です。

それが

権利関係 民法177条

不動産物権変動は 登記をしなければ 第三者に対抗できない

の意味です。

 

※対抗ってコトバは 

契約、口約した相手以外にモノがいえるかどうか?という場合に使う言葉です。

あの!

不動産売買で

契約、口約した相手には 「この土地建物は俺のものだ!」言えるに決まってます。

それが口約束、債権の世界。

それとはまったく別個のもんである 第三者に対抗したいシロモノは

不動産所有権 物権の世界にある権利の話です。(当たり前だが 所有権とか 目に見えないものの世界)

 

2

宅地造成 または 建築工事完了前

3

宅地造成 または 建築工事完了後

 

※2.3は 今日は解説しない

 

まずは「手付けを保全しなくいい 例外が3つある!」ってことを覚えるんであって、

テキストに書いてる文言、数字を片っ端から全部覚えることが勉強でも合格でもないんです。

 

「保全措置の方法」

テキスト見てもらったら 書いてますよね?

銀行、保険、指定保管機関・・・

こうゆうのを真剣に全部読むから

問題が読めないし、答えられなくなるんです。

 

テキストの目次 視点

「手付金等とは?」

「保全措置の目的 なぜ?」

「保全措置が不要になる例外の場合3つ」

ここだけを 過去問とテキストの文章を照らし合わせてください。

 

・何が違うのか?

・どう当てはめればいいのか?

そうゆうことを考える、それ自体が点数です。

 

テキストの目次 視点というコトバは

テキスト各ページのタイトルと小見出しのことです。

タイトルと小見出しってのは

「何の話? どんな場合なのか? どんな状況なのか?」

その名前です。

テキストの目次、視点を覚えることが点数ですから

テキストの解説部分ばかりを読むんでなく

必ず 上に書いてる目次、視点を読む、場合を思い浮かべることを癖にしてください。

 

おしまい

寺本考志