宅建業法 37条書面 ポイントとは?

 

宅建業法テキスト208 37条の表

はい、まずは表の見方とくれば?

 

• 表の上に書いてるタイトル、視点を100パーセント必ず見る、いつどんな時でも。

 

• 項目が何個あるのか?数える

 

• マルバツの記号で示されていたら

マルバツを覚えるんじゃなく

マルバツを言語化したらどうゆう言い方になるのか? それが過去問の肢。

何がバツなの? 言えること。

 

この表に限った話は??

△が入ってる。

定めがあれば記載必要=任意的記載事項

当事者であえて決めたなら その決めたことを書けよ、契約書に書かなけりゃ無効だよってこと。

マルの意味は?

口約束で決めた、決めてないに関係なく

絶対契約書に書けよ、書かなけりゃ無効だよってこと。

絶対的記載事項

 

比較

テキスト157 媒介契約書面の表

6 記載事項に いずれも省略不可と書いてるが これは過去問で出たから。

要は?

絶対的記載事項が並んでる。

書いてなければ媒介契約が無効になるってこと。 )

 

で、

37条書面てなんですか?

テキスト205

視点2の1行目

37条書面は契約内容を確認するためのもの、

 

なんの確認なんだ?

トラブル防止の確認ですよ。

 

トラブルてなんだよ?

不動産売買てのは 100回取引したら

50回は 後からモメる。

賃貸借は 100回中20回。

 

モメるってのは

「営業マンからそんな話は聞いてないよ」

これが一番多い。

で、

テキスト208の37条書面の表に並んでる11個はなんて呼べばいいか?

不動産契約した後に起こるトラブルポイント整理

そうゆえばいい。

 

見方

とりあえず35条との比較は忘れて37条だけをみよう。

 

絶対的記載事項は上の3つだけ

当たり前の話ですね。

 

5 瑕疵担保責任

新築になったら?

宅建業法テキスト256

いま開く。

「 あー、横浜の傾きマンション、

姉歯、イーホームズで、これができたんだな 」

って思えばいい。

 

7契約の解除

 

申込時点、契約成立時点

二つは全然違う、

大阪とホンコンくらいに違う。

なぜなら

 

民法ワールド

あなたが携帯買うなら

あなた 「コレくれ 」

ショップ店員 「はい、よろこんでー! 」

契約成立。

 

金の引き渡し、

ブツの引き渡し、

説明した、してないの有無、

契約書を書いた書いてないの有無

すべて無関係。

 

しゃべっただけ、意思表示だけで

法律上、契約成立する。

 

ところが宅建業法ワールドは?

1

35条 紙を渡して重説しろ! 重説聞け!

2

37条 トラブルポイント整理の紙を必ず提供しろ!

( 契約書の中にくっついてる )

事前説明、紙を渡すことが

法律上の契約成立の条件になってる。

ということは?

 

申し込みしました、

が、

重説を聞いてない、トラブル防止ポイントの契約書をもらってない状態で

「やっぱり不動産買うのをやめたい 」

手付は返ってくる。

 

なんで?

手付解除の 解除は 契約解除の意味。

契約してないのに、解除するって日本語はないから。

 

過去問の問題文を見たら

必ず 「契約成立した後」

と書かれて、手付の話になってるはずだ。

こうゆう

申込段階、契約成立段階

時系列の微妙な違いを感じ取るから

勉強が面白くなるんです。

当たり前だが、

実務では

申込、手付金払わせる、重説聞かせる、

契約書にサインさせる、

ここのスピードは速い。

速くなければ仕事にならんから。

 

 

要は

7 解除 8損害賠償予定• 違約金

不動産業者は 客に

「やっぱりやめるわ 」言わせない、

縛るためにあるってこと。

 

10 金を貸すよって銀行紹介の話がシクった時の話

ローン特約って呼ぶ。

 

35条重説

テキスト187

一番下に割賦販売とあるが

これは

業者が 金を貸した債権者となり

業者が客に金を貸すって形をとって不動産を買わせる話。

こうゆうのを俗に自社ローンと呼ぶ。

 

今はたいがい、

銀行、商工ローン、外部の金融機関から

客に金を借りさせる形で、

客は 金融機関に金を返済していく形、

これがローン特約。

 

実務では

居住用不動産売買で3000万の契約したなら

誰もそんな大金、現金ないから

銀行ローンの審査やる。

そこで、

客の個人情報、収入証明を出すんだが

それで審査にハネられたら

無条件解除、手付もなにもかも元に戻すよって書かれる。

 

h28 問39 35条と37条の関係

 

要は?

「契約書にコレ書きますか? 書きませんか?」

って聞いてくれないの。

「絶対的記載事項ですか? それとも任意的記載ですか?」

って聞いてる、

しかし!!

見せられる記述は

「定めた場合」 「定めなかった場合」

これを見せられる、そこに合わせられるってことが準備

 

考察

どないですか?

周辺情報、バックグラウンド(背景 )込みで聞いたら

しょーもない勉強も ちっとはマシに見えてきましたよね?

 

大事なことは

実務、実際の経験ではない、

テキスト、過去問を見て

 

想像を膨らませよう、仮説を立てよう

頭の中だけで転職してみよう

その連続性の中にステキなサムシングがあるんです。

 

寺本が特別だからとか、

自分はイメージすること得意じゃない、経験ないとかじゃなく

間違っててもいい!

完全にズレててもいい!

習ったことを使おう使おう使おう

それを今、試したかどうかなんです。

 

あなただって

不動産に興味があるはず。

しかし

業者の営業マン相手に

4桁、5桁の不動産購入でペテンにかけられたなんて

笑い事じゃ済まない金額ですよ〜(笑)

 

テキスト、過去問読んでて

「こんなことになったら怖いな〜 」

思えることがチョコチョコ出てくるのが正しい勉強です。

 

そこにその気になってみる、

それは決して難しいことでも

あたまがオカシイ奴の挙動でもありません。

「今イメージしてなきゃ 結局、あとで自分が困るんだな」

それだけです

おしまい