2018最新記事

[宅建 民法コツ] 損害賠償額の予定 覚え方

[科目別のコツ] 権利関係 宅建業法

どうも 寺本です。   「債務不履行時の損害賠償額の予定」 契約時にあらかじめ、 債務不履行時の損害賠償額の予定を決めることができる。 裁判所は この額に縛られる。     これ、何かって言ったら、 契約した、約束した、どちらか一方が約束守らなかったから(債務不履行) 損害が出た、   その状況で、 「 いったいどうやって、損害を金に計算するのか?   」 「めんどくさいな・・・」 だから、最初から 約束破った場合のペナルティ代金を  100万円て、決めておくことだ。   なお、 特約として損害賠償の予定額を 100万円と決めてた場合、 実損が、10万であっても、200万であっても、 損害賠償の予定額に契約当事者は縛られる、裁判所も縛られる、 だから、便利なのだ。   おしまい 寺本考志続きを読む

[宅建 権利関係コツ] 「相続」相続分の計算

[科目別のコツ] 権利関係 宅建業法

どうも 寺本です。   相続分の計算てなんや?   法定相続分   仮にあなたが死んで、大阪の梅田の不動産残したとしよう あなたの嫁である配偶者は、常に相続人。 こどもが一人いるなら 子供と配偶者は  1:1 子供3人なら、 子供3人たした合計と 配偶者のもらう額が同じになる   これが法定相続分の基本 この枠を最初に覚える。   子供3人分 アレックス、ようすけ、ごんぞうを 1.1.1.とすれば、 配偶者は3になる。   つまり、 不動産が遺産の場合 共有持分は 子供3人が それぞれ6分の1 嫁は  6分の3   死んだ人に子供がいなくて、配偶者と死んだ人の父母がいる場合   死んだ人の父母のたした分の合計 その2倍が 配偶者の取り分。 父母を1.1とすれば、 たしたら2   だから配偶者の取り分は 2の倍で4 不動産共有持分に直すと? 死んだ人の父 6分の1 死んだ人の母 6分の1 配偶者 6分の4 ( 分母は、相続人の頭数全員の取り分をたせばいいだけ)     死んだ人に子供がいない、父母もいない、兄弟姉妹と配偶者がいる場合 これが 資格試験で一番聞かれる 火曜サスペンス劇場でも 余命いくばくもない資産家の兄弟姉妹が 誰かを殺して知らんプリ決め込むストーリーになる   一個だけ知っててほしいのは 民法作った人、裁判官てのは 「兄弟の財産をアテにするようになったら 人間失格 許さない」 この視点を持ってることを覚えよう。     兄弟姉妹のたした分の合計、 その3倍が配偶者の取り分になる   注意   死んだ人の配偶者は生きてるだけで 常に相続人になりますが、   ・死んだ人に子供、父母が生きてるなら、 死んだ人の兄弟姉妹は、相続人として、出番はない。   ・死んだ人の父母は、死んだ人に子供がいるなら、 相続人として、出番はない。   これを受験生は みんな間違える。   1番 死んだ人の子供 2番 死んだ人の父母 3番 死んだ人の兄弟   テキストにはこう書いてる。 しかし この意味は 上から順番に金もらえる! ではない 上の奴が生きてるなら したのやつには 何も残らない   これをまず覚える。 この枠を持つのだ。   もちろん、 100%常にそうなるわけじゃない。 順番上の奴が生きてるのに 順番がしたのやつに財産が流れることがある。   ややこしくなるから それはまた今度や。     おしまい 寺本考志続きを読む

「宅建 民法コツ」 瑕疵(かし)担保責任 第1話

[科目別のコツ] 権利関係 宅建業法

どうも 寺本です   瑕疵(かし)?? キズもんてこと。   動産でいえば? 中古車の走行メーター 逆回転させるとか ※高く売るため   不動産で言えば? クラック(ヒビ 亀裂)やシロアリです。 耐震偽造、横浜の傾きマンションのこと。   資格試験では 不動産の瑕疵(かし) しか出題されません。   で、 瑕疵って言葉が出る場面は 決まってる。 売買の瑕疵担保責任てゆう場面です。   家買ったときに 契約する前から クラック(ヒビ 亀裂)やシロアリ が入ってたら 売主はどう責任取るんですか? 買主は 売主に どんなイチャモンがつけれるんですか?   そうゆう言いかたを覚える。 その場面を覚えましょう。   おしまい 寺本考志続きを読む

「宅建 権利関係覚えるコツ」 抵当権 第1話

[科目別のコツ] 権利関係 宅建業法

どうも 寺本です。   ※民法 抵当権は 長くて難しいから 初心者入門編でも 何回かに分けて記事にしてる。   抵当権ってのは、担保。 担保ってのは 「金返さなきゃ 代わりに それをもらう、コレをもらう」ってこと。   担保の対象が 不動産のときに 抵当権と呼ぶ。 ※担保の対象が 人間になるのが 保証人や連帯保証人だ。   金を貸して 返してもらえなかった場合の担保をイメージしよう。   抵当権は 担保物権といわれる。 金貸して、払えなかった時に 不動産から回収する術の一つだ。 抵当権は、担保物権の中で、キングだ。 なんで? 債権者に不動産を差し出さない形式だから。 あなたが、金に困って、ロレックスを質屋に持っていって、金を受け取ったら、 質屋を出る時、ロレックス持ってるわけないですよね? そうゆう形じゃないのが抵当権。     あなたが家を担保に銀行から金借りたい、 銀行の抵当権があなたの家に付いたとしよう、 あなたは家に住んでてもいいってこと。 家に住みながら 家を担保に金を借りれる 便利、それが抵当権。   借りた金を返さなかったときにはじめて 不動産競売にかけられるってこと。   おしまい 寺本考志続きを読む

[宅建 権利関係 コツ] 借地権の譲渡、転貸とは?

[科目別のコツ] 権利関係 宅建業法

どうも寺本です。 借地権て何? 賃借権と地上権が合体した言い方。 借地権てのは 民法じゃない、 借地借家法というところに書いてる。 だが、 資格試験で 民法の科目があるなら 借地権の話は 100%確実にきかれる。 それは知っておこう。   借地権の譲渡、転貸と聞いて一番大事なことは? まずは? 1 借地上の建物譲渡 借地権設定者=土地オーナーの承諾出てくる 2 借地上の建物賃貸 借地権設定者=土地オーナーの承諾うんぬんは出てこない 上記2つを誤読しないこと。 全然ちがうってことです。 で、 1の話ですが 建物オーナーチェンジ 仮に建物だけ買って、土地の権利がないなら? 不法占有 オーナーになった瞬間、追い出される、 だから 借地権の譲渡、名義変更、 または 借地権の転貸 土地の上で占有できる権利が 建物譲渡と共に必ず必要になってくる。   おしまい 寺本考志続きを読む

[宅建 権利関係] 賃貸借と使用貸借の違いを比較してみたら?

[科目別のコツ] 権利関係 宅建業法

  どうも 寺本です。   賃貸借ってのは? 家賃、地代を払うから賃貸借と呼ぶ。   「金出した、だったら、見合ったもんをよこせ」 それが有償契約って仕組み。   貸した人=賃貸人 借りた人=賃借人 (不動産実務は ちんしゃくにん と呼ぶこと多い。 理論は ちんがりにん と呼ぶ)   賃貸借契約は 必ず家賃を払う。 賃借人は賃料払ってるからこそ?   「雨漏りしたから直せよ」 賃借人は賃貸人に言える。   ※壊れた、故障したから直せってセリフを必要費と呼ぶ。 必要費は ドア、窓、屋根が壊れた・・・ 直さなきゃ、生き残れないものが対象です。   ※有益費とは? 「 古いから新しいものへ 」 単なるチャリから電動付き自転車にすることだとイメージしよう。 試験問題では ベランダ増設とか 家の外壁をブロックから最新型のカッコイイ間仕切りにすること。 ーーーーーーーーーーーーー 賃貸借と使用貸借は何が違う?   使用貸借は無償 義理で決まる契約。 対価がゼニではないってこと。 無料で事務所や家を借りることって覚えましょう。   EX 地域復興事業で 田舎の事務所を公共団体から借りるとき   賃貸借と使用貸借の一番の違いを覚えよう。   賃貸借は 借主死んでも 契約は死なない。 使用貸借は 借主が死んだら 契約が強制終了する。 強制終了するってのは?? 権利を相続させないってこと。   たとえば 地域復興事業で 田舎の事務所を公共団体から使用貸借したひとを迫田えいきちだとしよう、 迫田えいきちが地域復興事業やるってゆうから 公共団体は 無料で貸したのであり、 迫田えいきちが死んだ、 その息子が 地域復興事業に意欲があるかどうかわからん、 専門スキルがあるかどうかわからん、 だから 使用貸借は 借主が死んだら 契約が強制終了する、相続させない   そうゆう理屈になる   試験問題ってのは 知識を覚えて覚えて・・ ではなく 人間の心理を丁寧に追いかければ 覚える知識は 少なくなる。 要は バックグラウンドだよ。 バックグラウンドってのは 背景のことだよ。 そうゆう勉強を私とやりましょう。   おしまい 寺本考志続きを読む

 

カテゴリー1 初心者 勉強はじめてでも簡単! スマホ通信講座

 

カテゴリー2 勉強法 やり方

 

カテゴリー3 去年落ちた人向け

 

カテゴリー4 権利関係の知識解説 覚えるコツと勉強法




[寺本考志の紹介]

・高卒

・資格スクール講師の面接・人材編成
・資格スクールで1対複数の集団指導

・個別指導
喫茶店、事務所での1対1直接指導
資格試験の自宅出張家庭教師

・会社出張講師
ビジネスセミナー講師
企業研修講師
不動産屋に出張しての宅建試験講座

・全国対応 スマホ通信講座

ーーーーー

法律とか資格に関係ない ネット関係の仕事をやってます。

私は 法律や資格のことしかできないマニアックな人ではありません。

あなたと同じく

「リーマン、OLしながら他のことを築きたい」

そう思い続けてきました。

ですから 私を「業者のエライ人」ではなく

個人的に見ていただきたい。

講座に興味ある人は気軽にメールください。